Quando si acquista un immobile si può incappare in brutte sorprese: le garanzie da chiedere al vecchio proprietario per non perdere la casa.
Molto spesso gli immobili che vengono messi in vendita sono stati ereditati dal proprietario il quale, non avendo la necessità di abitare nella casa in questione, e non essendo interessato a mantenerne la proprietà a titolo di investimento (per esempio affittandola a terzi) decide semplicemente di venderlo.
Ovviamente non è detto che esista un solo erede dell’immobile in questione. Capita spesso infatti che alla morte del proprietario un bene venga ereditato da più eredi legittimi. Nella maggior parte dei casi, non potendo dividere la proprietà o non essendo interessati a mantenere una proprietà condivisa, gli eredi decidono di mettere in vendita l’immobile e dividere il ricavato in parti uguali.
In alcuni casi più problematici però, la persona che mette in vendita il bene non lo fa nella maniera corretta. Questo significa che non può dimostrare di possedere legalmente l’immobile che sta vendendo. Può anche succedere che, molti anni dopo aver acquistato la casa, il nuovo proprietario dell’immobile si trovi ad avere guai legali con altri eredi che hanno deciso di far valere i propri diritti impugnando il testamento del defunto.
Casa di successione: come tutelarsi in fase di acquisto
Come detto in precedenza, l’acquisto di una casa in successione altro non è se non l’acquisto di una casa ereditata dal venditore e che, quindi, è soggetta a una serie di leggi che definiscono dal punto di vista legale tutti gli aspetti del passaggio di proprietà.
Per evitare brutte sorprese però, al momento dell’acquisto è necessario richiedere i seguenti documenti così da avere un quadro il più possibile chiaro della situazione:
- Dichiarazione di successione che dev’essere fatta entro l’anno successivo alla morte del proprietario originario della casa;
- Pagamento delle imposte sull’immobile ereditato;
- Voltura catastale con cui l’intestazione dell’immobile passa dal proprietario defunto al suo erede;
- Accettazione e trascrizione dell’eredità, un atto fondamentale che attesta l’effettiva proprietà dell’immobile ereditato;
A volte, per dimenticanza o per semplice ignoranza, l’erede mette in vendita la casa senza aver prodotto l’atto di accettazione dell’eredità. Fortunatamente, quando tutti gli altri documenti sono in regola, il notaio che ratifica la compravendita può emettere anche l’atto di accettazione e trascrizione dell’eredità.
Se si accetta di acquistare una casa senza visionare l’atto di accettazione e di trascrizione dell’eredità, potrebbe capitare che, nei 10 anni successivi alla compravendita, si facciano avanti altri eredi del defunto interessati a impugnare il testamento perché hanno individuato dei vizi di forma che lo rendono nullo. Per esempio, il defunto non aveva diritto di lasciare in eredità la casa a un singolo erede (quello che poi l’ha venduta) perché non aveva rispettato le quote di legittimità spettanti agli altri eredi.
Oltre a questo, potrebbe essere stata attuata una violazione del divieto di patti successori. La legge vieta infatti a un erede di stringere patti con chi scrive il testamento allo scopo di ottenere determinati immobili in eredità. Se il testamento fosse effettivamente considerato nullo, chi ha acquistato la casa si potrebbe trovare costretto a restituirla perché la compravendita non era legittima.
